כאשר אדם מגיע למשרדנו לצורך מכירת נכס, אנו נוהגות לספר לו את הסיפור הבא:
מוכר נכס התחזה כבעלים והציג עצמו כתושב חוץ המבקר בארץ, פנה למתווכת למכירת דירתו. המתווכת הציגה את הדירה לקונה וזו החליטה לרכוש אותה. הקונה גם שיפצה את הדירה.
לאחר זמן התברר, כי הדירה נמכרה בעצם על ידי נוכל שהתחזה כבעל הדירה. לאחר הליכים משפטיים הוחזרה הדירה לבעליה האמיתי, והרוכשת נאלצה להתפנות. היא בעצם הפסידה את מלוא הכסף ששילמה לנוכל ואת הכספים שהשקיעה בשיפוץ הדירה. הרוכשת הגישה תביעה נגד עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה ונגד המתווכת.
תהליך של מכירת או קניית נכסים כולל לא מעט בדיקות מקדימות. נפרט להלן, מה כולל ליווי עסקאות נדל"ן ומה חשוב לזכור בתהליך.
מכירת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רוב האנשים, בהיותה עסקה הכרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה.
ככל שתבינו יותר על תהליך מכירת דירה, על מורכבויותיו ושלביו העיקריים ועל הדרך והתצורה הנכונות, כמו גם האלמנטים הדומיננטיים השונים אותם יש לבחון, לשקול וליישם, כך יעלה הסיכוי כי תעברו את המשוכה הזו באופן קל, חלק ומוצלח.
עסקת מכר מתחילה בכתב ומסתיימת ברישום ולכך צריך עו"ד.
תפקידו של עורך הדין הוא לבדוק את כל המידע הנדרש, ולבצע בדיקות שאדם מן השורה אשר אינו עוסק בתחום לא יוכל לבצע.
מדוע יש צורך כלל בבדיקות מקדמיות לקראת עסקה?
מכירת נכס מקרקעין שונה באופן מהותי ממכירת נכס נד.
את טיב העסקה בנכס נד ניתן לאמוד באופן מיידי מתוך בחינתו של הנכס הנד עצמו (למשל : חולצה) ומתוך בחינת מקום הממכר (למשל:חנות). לא משנה מי המוכר ומי הקונה – תנאי העסקה, ככלל, ברורים (כמה עולה החולצה? לא משנה מי המוכר ומי הקונה, התשובה נמצאת על תו המחיר).
את טיב העסקה בנכס המקרקעין לא ניתן לאמוד באופן מיידי אלא על ידי פנייה למקום רישומו (טאבו/חברה משכנת/מינהל ). זאת ועוד, העסקה בנכס מושפעת מטיבו של המוכר (הוא מכר נכסים נוספים בעבר הקרוב? הוא חברה? הוא אדם פרטי?) ומטיבו של הקונה (יש לו נכסים נוספים? הוא חברה או אדם פרטי?)
יחד עם זאת, ובמקביל, במסגרת תהליך מכירת דירה מומלץ גם לבצע היערכות מוקדמת בהיבט המשפטי, על מנת לבוא מוכנים לעסקה ולמנוע תקלות, הפתעות מצערות ובעיות בהמשך הדרך.
מומלץ לפנות ולהיוועץ עם עורך דין מכירת דירה כבר בשלב המקדמי – אפילו לפני שנמצא קונה, למען שיבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות השונות ויוכל לסייע וללוות אתכם ‘עקב בצד אגודל’ כבר למן ההתחלה, עוד טרם שלב המשא ומתן מול הקונים לקראת מכירת הדירה.
הבדיקות המקדמיות החשובות לפני חתימה על הסכם למכירת/ רכישת נכס:
- בדיקת הזכויות במקרקעין – לברר איפה הנכס רשום (לשכת רישום המקרקעין – טאבו/ רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת).
- בדיקת זהות הצדדים לעסקה – לוודא שאכן המוכר הוא בעל הזכויות בנכס ואין עיקולים או הגבלות על זכויותיו.
- מכירת דירה שמחזיק בה שוכר – בדיקת מועד פינוי הדירה במכירת דירה שיש בה שוכרים
- בדיקת מצב תכנוני- קיומם/ אי קיומם של היטלים וחריגות בנייה.
- משכנתא – ככל שרובצת משכנתה על הנכס יש לסלקה במסגרת העסקה.
- עיון במשכון – בנכס שאינו רשום בלשכת המקרקעין (טאבו) לוודא שהנכס לא משועבד.
- בדיקת סוגיית המיסוי – מס שבח, מס רכישה, מע"מ.
- אישור שהמבנה לא מסוכן – בדירות ישנות יש לוודא שהמבנה לא הוכרז כ"מבנה מסוכן".
חשוב לדעת: בנק לא נותן הלוואת משכנתה למבנה שהוכרז כמבנה מסוכן!
- עלויות נלוות במכירת דירה – לדוגמא : מס שבח (אם אין זכאות לפטור), היטל השבחה (אם חל), שכר טרחת עורך דין, הוצאות סילוק משכנתה, כגון: עמלות, קנסות, פיגורים, וכו’ (אם יש), דמי תיווך (אם יש), עלויות ביצוע של שיפורים ו/או תיקונים בדירה (אם נדרש), עלויות בגין החזרת מצב הדירה לקדמותו (אם יש חריגות בנייה), עלויות בגין תיקונים של קלקולים אם ייווצרו בדירה ממועד החתימה ועד למועד המסירה (למעט ‘בלאי סביר’), עלות אריזה ו/או הובלה של התכולה, עלות פירוק של רהיטים ו/או מתקנים בדירה ועוד.
תפקידו של עורך הדין שלכם הוא לשמור על האינטרסים החיוניים שלכם במסגרת יישום העסקה.
מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, גם טעות קטנה עלולה לעלות לכם ביוקר, ולפיכך חשוב להקפיד לשכור את שירותיו של עורך דין בעל ניסיון פרקטי עשיר, אשר מתמחה באופן ספציפי בדיני מקרקעין ומיסוי, לרבות ליווי של עסקאות מכירת דירה.
מוכרים דירה? מחפשים עורך דין מכירת דירה? נשמח לטפל עבורכם בליווי משפטי של עסקת מכירת דירה, בכל מקום בארץ, אגב שירות מקצועי, אישי ומסור ובזמינות מיידית.
