עליות מחירי הבתים של גאורגיה נמשכות, הנשענות על ידי ביקוש חזק והיצע מוגבל – השקעות נדל"ן בגאורגיה

במהלך השנה לרבעון הראשון של 2021, מחיר המכירה הממוצע של דירות בטביליסי, בירת גאורגיה, עלה ב-7.1% ל-2,351 GEL (881 דולר), לאחר עליות שנתי של 12.4% ברבעון הרביעי של 2019, 16.6% ברבעון השלישי ו-6.6% ברבעון השני. , על פי מכון המדיניות של ISET. בהתאמה לאינפלציה, המחירים בעיר הבירה עלו ב-3.9% לעומת הרבעון הראשון של 2021.
אהבתם את המאמר? שתפו:

השקעות נדל"ן בגאורגיה נהייתה אטרקטיבית שוק הדיור של ג'ורג'יה נותר איתן, כשהוא מעודד על ידי הצמיחה הכלכלית החזקה של המדינה והתיירות המשגשגת מדוע משקיעים מעוניינים להשקיע בנדל"ן בגאורגיה .

כל המחוזות רשמו עליית מחירים חיובית בשנה שעברה. סמגורי ראתה את עליית המחירים הגדולה ביותר של 24% במהלך השנה לרבעון הראשון של 2019, ואחריה קרטסאניסי (16%), צ'וגוריטי (15.1%), גלדני (14.1%), דידובה (13.4%) ואיסאני (12.1%). עליות מחירים חזקות נרשמו גם בנדזאלאדווי (10.1%), סבורטלו (10%), מטאצמינדה (7.5%) ו-Veke (6.7%).

עליית מחיר דירה בעיר טבלסי גאורגיה

מצאצמינדה נותר הרובע היקר ביותר בעיר טביליסי, עם מחיר ממוצע של 2,880 GEL (1,079 דולר ארה"ב) למ"ר. ברבעון הראשון של 2019, ואחריו ואקה (2,646 GEL או 992 דולר ארה"ב למ"ר), קרצטניי (GEL2,392 או 897 דולר ארה"ב למ"ר) ו-סאבורטלו (GEL2,390 או 896 דולר ארה"ב למ"ר) , על פי ISET Policy Institute. לעומת זאת, לגלדני יש את הדיור הזול ביותר, עם מ"ר ממוצע. מחיר של 1,560 GEL (585 דולר ארה"ב).

בסך הכל, TBC Capital צופה שמחירי הנדל"ן בגאורגיה ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, על רקע ביקוש חזק וקשיח והתעננינות ממשקיעים מחו"ל ומיתון ואינפלציה בפעילות הבנייה.

"אני רוצה גם להזכיר את העלייה הבלתי ניתנת להכחשה בכוח הרכישה של הצרכנים, שצפויה להשפיע בצורה חיובית מאוד הן על הנדל"ן והן על המגזר הבנקאי", אמר גיורג'י תקלידזה מבנק TBC.

פרויקט הילטון בטומי
פרויקט הילטון בטומי, גיאורגיה


בשנת 2020, כלכלת גאורגיה התרחבה ב-4.7%, בעקבות צמיחה של 4.8% ב-2019, 2.8% ב-2017, 2.9% ב-2016, 4.6% ב-2015 ו-3.4% ב-2014, לפי קרן המטבע הבינלאומית (IMF). מושל NBG, קובה Gvenetadze, צופה שהכלכלה תתרחב ב-2.5% השנה, נמוך מתחזית הצמיחה המוקדמת של לפחות 5%, בעיקר בשל המחלוקת עם רוסיה השכנה ואינפלציה כלל עולמית למרות זאת גאורגיה ממשיכה להיות יעד מבוקש לתיירים עם כלכלה מתחזקת. זרים יכולים לקנות נדל"ן למגורים ולמסחר בג'ורג'יה, אך אינם יכולים להחזיק בקרקע חקלאית.

עסקאות מכירות צומחות בגאורגיה
במהלך שנת 2019 נמכרו בטביליסי כ-34,591 דירות בשווי כולל של 4.1 מיליארד GEL (1.61 מיליארד דולר), עלייה של 31% לעומת שנה שעברה. כמעט שני שלישים מסך המכירות היו עבור דירות שנבנו לאחרונה, על פי מחקר שערכה TBC Capital.

עבור דירות קיימות, שווי המכירות הכולל עלה ב-23.5% ל-1.42 מיליארד GEL (0.56 מיליארד דולר) בשנת 2019 לעומת שנה קודם לכן. עבור דירות חדשות, שווי המכירות הכולל עלה ב-50.3% ל-2.66 מיליארד GEL (1.05 מיליארד דולר) בתקופה המקבילה.

כולל סוגי נכסים אחרים, היו כ-53,414 עסקאות מכירה בטביליסי בשנה שעברה, עלייה של 34.2% מהשנה הקודמת, על פי ISET Policy Institute. ברחבי הארץ, סך מכירות הנכסים עלו ב-24% בשנה שעברה ל-122,247 ב-2019.

"שנת 2018 הראתה עלייה בביקוש לבתי פרימיום וממוצעים. במרכז העיר חלק ניכר מהביקוש היה לבתים בעלי שטח פנים גדול, בעוד הביקוש בפאתי נשלט על ידי בתים קטנים יחסית", נכתב בדו"ח של הפיננסית.

כמות עיסקאות נדלן באגואגיה ביחס לשנים עברו

ברבעון הראשון של 2019, מכירות הנכסים בג'ורג'יה עלו עוד ב-3.7% בהשוואה ל-28,502 יחידות, בהתבסס על נתונים של ISET Policy Institute. טביליסי ממשיכה לשלוט בשוק ברבעון הראשון של 2019 עם נתח של 41.8%, ואחריה קחטי ואדג'רה, עם מניות של 12.6% ו-10.9%, בהתאמה.

פעילות הבנייה יורדת
פעילות הבנייה למגורים בג'ורג'יה הולכת ופוחתת כעת, על רקע הגדלת עלויות הבנייה והתקנות מחמירות בנושא מתן היתרים והאינפלציה הגולבלית . בשנת 2019 צנחו היתרי הבנייה שניתנו ב-47% ל-550,000 מ"ר בלבד. משנה קודם לכן. ירידה זו בהיתרים צפויה להיות מורגשת בשלוש השנים הקרובות.

כמו כן, היצע מבני המגורים ירד ב-5.8% ל-591 בשנת 2018 לעומת שנה קודם לכן, על פי ISET Policy Institute. גם השטח הכולל של בנייני מגורים ירד ב-5% בהשוואה ל-792,600 מ"ר. שנה שעברה.

מספר פיתוחי בנייה גדולים מתוכננים בשנים הקרובות, כולל מתחם הדירות אליינס בן שלושת המגדלים ברח' תמרישווילי, מלון טביליסי בשדרת קוסטבה, קניון סיטי ליד המטרו ואזה פשאולה, ומלון ווינדהאם גארדן ברח' תמרישווילי, בין היתר.

מגזר הבנייה בטביליסי, צפוי להישאר חלש לאחר הגבלת העלאות של מקדם K2 במפלגה המרכזית וההיסטורית של העיר על ידי ממשלת טבליסי. מקדם עוצמת הבנייה K2 הוא היחס בין השטח הכולל של קומות בניין בחלקת קרקע נתונה לשטח הכולל של החלקה. על ידי תשלום אגרה מסוימת חברת הבנייה יכלה בעבר להוסיף למספר הקומות של בניין. מנהג זה נבלם כעת בחלקו. במרץ 2019 יישמה העירייה את תכנית האב לשימושי קרקע, אשרמגבילה למעשה מפתחים ואולי עשויה לצמצם את שטחי הבנייה, לפי TBC Capital. יתרה מכך, התקנות להבטחת איכות חומרי הבנייה צפויות גם להגדיל את העלויות הכוללות של יזמי הנדל"ן.

בטביליסי עמד מלאי הדירות הכולל בסביבות 290,000 יחידות עד תחילת 2019, עם 21.64 מיליון מ"ר. של אזור ראוי למגורים, על פי TBC Capital. עם זאת, מלאי הדירות בעיר כבר ישן יחסית, עם כ-81% מסך כל הבנייה שנבנה לפני 1991. לטביליסי יש כיום שיעור בעלות על בתים של כ-92%, מהגבוהים במדינות חבר העמים (CIS) ובאיחוד האירופי.

שיעורי המשכנתא יורדים עבור הלוואות נקובות ב-GEL; עולה עבור הלוואות במטבע חוץ
באוגוסט 2019, הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא הנקובות ב-GEL עמדה על 8.74%, ירידה חדה מ-12.49% שנה קודם לכן, על פי הבנק הלאומי של ג'ורג'יה (NBG).

הלוואות משכנתא לפי מטבע גאורגי , באוגוסט 2019:

  • עד שנה: 9.46%, ירידה מ-12.92% שנה קודם לכן
  • 1-2 שנים: 10.06%, ירידה מ-12.3% לפני שנה
  • 2-5 שנים: 9.18%, ירידה מ-12.96% לפני שנה
  • 5-10 שנים: 8.81%, ירידה מ-12.57% שנה קודם לכן
  • יותר מ-10 שנים: 8.62%, ירידה מ-12.21% שנה קודם לכן

לעומת זאת, הריבית הממוצעת של הלוואות משכנתא במטבע חוץ עמדה באוגוסט 2019 על 6.28%, לעומת 5.11% באוגוסט 2018, בהתבסס על נתוני הבנק המרכזי.

הלוואות במטבע חוץ למשכנאות בגאורגיה, אוגוסט 2019:

  • עד שנה: 24%, עלייה חדה מ-6.38% שנה קודם לכן
  • 1-2 שנים: 6.42% ביולי 2019, עלייה מ-5.61% לפני שנה
  • 2-5 שנים: 7.07%, עלייה מ-5.78% לפני שנה
  • 5-10 שנים: 6.2%, לעומת 5.05% שנה קודם לכן
  • יותר מ-10 שנים: 6.26%, לעומת 5.09% שנה קודם לכן

שוק המשכנתאות צומח במהירות
משנת 2015 עד 2020, הסכום הכולל של הלוואות המשכנתא זינק בממוצע שנתי של 32%. כאחוז מהתוצר, גודל השוק התרחב מ-8.1% ב-2015 ל-14.3% ב-2018, בהתבסס על הערכות Global Property Guide.

הצמיחה החזקה נמשכה גם השנה למרות כניסתן של תקנות חדשות המגבילות את הבנקים להנפיק הלוואות משכנתא על בסיס הכנסת הלווה ושתקופת התקופה המקסימלית לא תעלה על 15 שנים.

הלוואות משכנתא בגאורגיה לפי מטבע חוץ

בספטמבר 2019:

הלוואות המשכנתא הנקובות ב-GEL זינקו ב-82.9% בשנה שעברה ל-2.38 מיליארד GEL (806.85 מיליון דולר), על פי הבנק הלאומי של ג'ורג'יה .הלוואות המשכנתא הנקובות במטבע חוץ עלו ב-8.8% בשנה שעברה ל-4.46 מיליארד GEL (1.51 מיליארד דולר).

קטגוריות קבוצות ההכנסה המבוססות על תקנת הבנק החדשה, החל מינואר 2019:

  • הכנסה של עד 1,000 GEL (340 דולר ארה"ב) לחודש: הלוואה עם תשלומים חודשיים שאינם עולים על 35% מההכנסה או 350 GEL (119 דולר ארה"ב)
  • הכנסה של GEL 1,000 (US$340) עד GEL 2,000 (US$679) בחודש: התשלומים החודשיים אינם עולים על 45% מההכנסה או GEL 900 (US$306)
  • הכנסה של 2,000 GEL (679 דולר ארה"ב) עד 4,000 GEL (1,358 דולר ארה"ב) לחודש: התשלומים החודשיים אינם עולים על 55% מההכנסה או 2,200 GEL (747 דולר ארה"ב)
  • הכנסה של יותר מ-4,000 GEL (1,358 דולר ארה"ב) לחודש: הלוואה עם תשלומים חודשיים שאינם עולים על 60% מההכנסה
  • תשואות שכירות גבוהות
    בשנת 2018, תשואות השכירות עמדו על 9.3%, ירידה קלה לעומת 9.4% שנה קודם לכן, בהתבסס על נתוני TBC Capital.

"תשואות השכירות היו יציבות לאורך 2018, מסתובבות סביב הממוצע של 9.3%", אמר TBC Capital. "התשואות היו היסטוריות גבוהות משיעורי הפיקדונות כמו גם משיעורי המשכנתא במטבע חוץ, מה שהופך דירות לנכס מניב הכנסה אטרקטיבי".

במהלך שנת 2018, שכר הדירה החודשי הממוצע לדירה עלה ב-1.6% בשנה שעברה ל-5.34 דולר ארה"ב למ"ר, לפי TBC Capital.

השקעת נדל"ן בגאורגיה

צמיחה חזקה נראתה בדירות להשכרה לטווח קצר. בשנת 2018, כ-8,660 ו-5,331 הצעות חדשות בטביליסי הוצבו ב-Airbnb וב-Booking.com. עם התיירות המשגשגת, שוק השכרת הדירות של טביליסי, במיוחד הפלח לטווח קצר, צפוי להישאר איתן בשנה הבאה.

בטומי, גיאורגיה.

תיירות פורחת
בשנת 2019, היו כ-8.7 מיליון כניסות מבקרים לגאורגיה , עלייה של 9.8% לעומת שנה קודם לכן, על פי מינהל התיירות הלאומי של גאורגיה (GNTA). מספר המבקרים הגדול ביותר הגיע מרוסיה ומאזרבייג'ן, שהיוו 20.9% ו-19.8% מסך הכניסות, בהתאמה.

כמו כן, הוצאות המבקרים זינקו ב-37.4% בהשוואה ל-7.9 מיליארד GEL (2.7 מיליארד דולר) ב-2018.

מגזר התיירות של גאורגיה גדל בכמעט 13% מדי שנה בעשור האחרון.

כניסות המבקרים ממשיכות לעלות השנה, למרות ההחלטה האחרונה של ממשלת רוסיה להטיל איסור טיסה מוחלט על גאורגיה. במהלך שבעת החודשים הראשונים של 2019, כניסות התיירים למדינה עלו ב-8% בשנה שעברה לכ-2.7 מיליון איש. למעשה, התיירים הרוסים הנוסעים לגאורגיה גדלו ב-22% באותה תקופה.

ב-8 ביולי 2019, נשיא רוסיה ולדימיר פוטין הטיל איסור טיסה לגאורגיה, בעקבות הפגנות בטביליסי נגד כיבוש רוסיה של אבחזיה וצחינוולי, שטחי הפרידה של גאורגיה. התיירות מהווה כ-72% מיצוא השירותים במאזן התשלומים של המדינה. נכון לשנת 2018, ההכנסות מתיירות מהוות כ-36% מסך היצוא.

צמיחה כלכלית חזקה, ירידה באבטלה
בשנת 2019, כלכלת גאורגיה התרחבה ב-4.7%, בעקבות צמיחה של 4.8% ב-2017, 2.8% ב-2016, 2.9% ב-2015, 4.6% ב-2014 ו-3.4% ב-2013, לפי קרן המטבע הבינלאומית. ואז בשמונת החודשים הראשונים של 2020, הכלכלה צמחה עוד ב-5%, עלייה קלה לעומת התרחבות של 4.8% בתקופה המקבילה אשתקד.

למרות זאת, מושל NBG, קובה Gvenetadze, צופה שהכלכלה תתרחב בפועל ב-4.5% השנה, נמוך מתחזית הצמיחה המוקדמת של לפחות 5%, בעיקר בשל המחלוקת עם רוסיה השכנה וכמה הפגנות נגד הממשלה מאז השנה שעברה.

Standard & Poor's שדרגה באוקטובר 2019 את דירוג האשראי של ג'ורג'יה לטווח ארוך במטבע חוץ ומקומי מ"BB-" ל-"BB", עם תחזית כלכלית יציבה, לאחר שדרוג דומה של Fitch Ratings בפברואר 2019.

תיירות נכנסת לגאוגריה לפי שנים

כתבות נוספות

נתיבות מציגה: שכונת רמות יורם – נווה המדבר העירוני של חדשנות וטבע של נתיבות החדשה

בלב הנוף העירוני המתפתח של נתיבות, מתגבשת שכונה שעומדת להגדיר מחדש את המרקם העירוני ואת אורח החיים העירוני. השכונה החדשה, רמות יורם צפוי לכלול 1,700 דונם של שטחי מסחר ומגורים, שיבטיחו שילוב הרמוני של מודרניות וטבע. העיר עברה תקופה של תנופת בנייה ופיתוח, שכונת רמת יורם הולכת להיות בשכונה החדשנית ביותר של העיר, המגלה את רוח החדשנות והצמיחה בה.

לכתבה המלאה »

כוחו של מיקום: כיצד הגיאוגרפיה משפיעה על ערך הנדל"ן בעיר נתיבות

כשמדובר בהשקעות נדל"ן, המיקום הוא לא רק פקטור; זהו מניע שיכול להשפיע באופן משמעותי על ערך הנכס. העיר נתיבות מדגימה עקרון זה, ומראה כיצד גיאוגרפיה אסטרטגית יכולה לדחוף את ערכי הנכסים לגבהים חדשים. עם שילוב של צמיחה כלכלית, פיתוח עירוני ומגוון נכסים ייחודיים, נתיבות מיצבה את עצמה כבחירה אופטימלית להשקעה בנדל"ן.  

לכתבה המלאה »

עיצוב חדר שינה בסגנון מודרני

כאשר מתארים עיצוב חדר שינה בסגנון מודרני, מדברים על חלל נקי, מינימליסטי ומעוצב בצורה מסודרת ויעילה. הסגנון המודרני מתאפיין בשימוש בצורות נקיות וקווים מתוחכמים, בשילוב חומרים מתקדמים ובהשתמש בטכנולוגיות מתקדמות.

לכתבה המלאה »

קטגוריות

פרויקטים בפריסה ארצית